养老已成为世界性的问题。全人类从未如此老过！养老在西方已形成了的模式，在中国正处于刚刚兴起阶段，中国式养老的最显著特征是由房地产来推动发展。

曾几何时，养老地产遍地开花，随后不少项目因盈利模式、后期运营等问题陷入沉寂。到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“养老地产元年”。2014年，住宅市场进入调整时期，养老地产却大放异彩。那么，到了2015年，养老地产如何突破已有模式，获得更大发展呢？

搏击：四方力量杀入，争食“银发”蛋糕

谁都不能否认，养老地产是一个巨大无比的市场。中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元。几乎所有的发展商都在密切关注并研究这个领域。

据统计，近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。除了传统的地产开发商，金融机构、国企央企，以及跨界运营商，都纷纷进军养老地产这片“蓝海”，生怕一不小心就落在了别人后面，被抢了先机。

传统地产开发商：万科、金地、保利、绿城、远洋等80多家地产商已涉足养老地产。例如万科的杭州良渚文化村随缘嘉树、绿城的乌镇雅园、保利的嘉兴西塘越等。

金融机构：目前有两类金融机构进入：一是聚焦养老的投资机构，包括复星集团的上海星堡中环养老社区，国开行与北京康联医药合作投资；二是保险机构，包括泰康人寿的北京泰康燕园、平安集团的桐乡养老综合社区项目、合众人寿的武汉合众健康社区。

大型国企、央企：包括中信集团、首创集团、首开股份、北京控股集团。

跨界运营商：例如，大仁健康管理机构的北京龙庆峡温泉度假山庄。

困境：五大痛点，挑战行业神经

纵观近几年的养老地产，蛋糕虽大，却也不能轻易下手。似乎没有哪个行业像养老地产这样，让人又爱又恨。一方面拥有着全球潜力最大的老龄市场，另一方面面临着盈利难、投资回报期过长的问题。养老地产的投入类似一场马拉松比赛，五大痛点不仅挑战着行业的神经，还考验着参与者的耐力。

痛点一：尚无完全成熟模式。学院式、会员制、社区物业、保姆式等，都在“试水”，会员制、出售为主，还是租售并举，尚待检验。

痛点二：亏损局面难打破。公立养老院一床难求，私营养老机构却因入住率偏低而步履艰难，甚至已经有公司决定放弃。

痛点三：定位同质，扎堆高端市场。很多项目纷纷把目标客户定位为：高端客户+活跃长者，实际运营后客源难寻。

痛点四: 人才储备培养不足。养老服务人才短缺，包括专业的一线护理员工以及管理者。

痛点五：孤军突进，配套难全。养老地产未能与整个社会养老体系实现对接。社会养老体系包括医疗保险、养老保险、以及相匹配的金融安排。在此背景下单独发展养老地产，将缺乏体系上和平台上的支撑。

破局：养老地产，如何与国际接轨

从发达国家的经验看，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，但也不乏一些成功的案例可以借鉴。

亲和源会员制与新熟年模式。中国养老第一案例。零服务，家天下，巅覆式创新，养老改变生活。

险资养老与医养产业链。胜向“险”中求，目前已有20多家保险公司开始做养老。如泰康“四位一体”大幸福工程战略的养老闭环、泰康医疗养老产业，成为险资养老模式的典型代表。

学院式养老模式。教育养老社区。如蓝城以颐乐学院为核心，致力于开办长者终身教育组织，占领教育型养老模式新高地。

这三大案例与模式，以及国际养老模式与国内开发商转型养老之路，都将是易居沃顿《养老与商业模式》课题重点研究的方向。作为易居沃顿中国研修中心《2015中国房地产实战案例研究》八大课题之一，沉淀出适合现在与未来养老的可复制的商业模式，提供养老地产下一步去哪儿的思路和方案，是该课题组导师与学员加入的动力之一。

在地产行业沉淀20余年的天地控股总裁张华纲坦言，“养老地产业务在专业门槛上要求更高，操作更难。”但这一片蓝海市场，却是房地产行业转型的出路之一。在各路资本疯狂涌进的当下，谁会是最后赢家？养老地产的下一步，又将是去哪儿？让我们拭目以待。